Mieterschutzgesetz 2019 – Was sich für Vermieter ändert

Zum 01.01.2019 ist das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ in Kraft getreten. Was das für Mieter und Vermieter bedeutet, zeigen wir Ihnen.

Anpassung der Modernisierungsumlagen 

Bisher konnten Vermieter Modernisierungskosten von bis zu 11% auf den Mieter umlegen. Durch das neue Gesetz wurde dieser Satz auf 8% reduziert. Die Absenkung der Modernisierungsumlage gilt für alle, ab dem 01.01.2019 geplanten Modernisierungsmaßnahmen. Entgegen dem ursprünglichen Plan, diese Begrenzung nur in Ballungsgebieten mit gering verfügbarem Wohnraum einzuführen, wurde die 8%-Grenze nun bundesweit eingeführt. 

Zusätzlich wurde eine Kappungsgrenze von Modernisierungsmaßnahmen eingeführt. Diese liegt bei 3 € je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Sollte die Miete unterhalb von 7 € je Quadratmeter liegen, darf die Miete nur um 2 € innerhalb von 6 Jahren durch ein Modernisierung angehoben werden. 

Mietpreisbremse – Auskunftspflicht der Vermieter 

Möchten Vermieter eine Ausnahme der Mietpreisbremse in Anspruch nehmen und die Wohnung zu einem höheren Preis vermieten, unterliegen Sie nach dem neuen Gesetz einer Auskunftspflicht. Dies bedeutet, dass Vermieter dem potenziellen Mieter Auskunft über die bisher gezahlte Miete geben müssen und auf Wunsch sogar schriftlich belegen müssen. Lag Mieterschutzgesetz 2019die Vormiete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete, haben Vermieter das Recht diese Miete auch weiterhin einzufordern. Eine Ausnahmen von der Mietpreisbremse können Vermieter fordern, wenn Sie in den letzten 3 Jahren eine Modernisierung vorgenommen haben, die Wohnung erstmalig nach einer Sanierung vermieten oder die Wohnung erstmals nach dem 01. Oktober 2014 vermietet haben. Die Auskünfte an potenzielle Mieter müssen schriftlich erfolgen. 

Miethöhe einfacher zu beanstanden 

Die neu geregelte Auskunftspflicht für Vermieter bietet Mietern nun die Möglichkeit die Miethöhe oder Modernisierungskosten einfacher zu beanstanden. Bisher war ein detaillierter Nachweis (qualifizierte Rüge) über eine ungerechtfertigte Miete nötig, die aber selten zu einer Rückzahlung an den Mieter führte, da Vermieter keine Auskunft über die Vormiete geben mussten. Nach In­kraft­tre­ten des Gesetzes reicht ein schriftlicher Hinweis an den Vermieter, dass dieser gegen die Mietpreisbremse verstößt, falls dieser die Auskunft über die Vormiete verweigert. Ein detaillierter Nachweis ist nicht mehr nötig. 

„Herausmodernisierung“ als Ordnungswidrigkeit 

Mieter durch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen und eine damit einhergehende Mieterhöhung aus der Wohnung zu bekommen, gilt nach dem neuen Gesetz als Pflichtverletzung. Vermieter, die Modernisierungen ankündigen, diese aber innerhalb von 12 Monaten nicht aufnehmen oder die Arbeiten nach Beginn mehr als 12 Monate ruhen lassen machen sich strafbar. Zudem gilt es als Widrigkeit, wenn eine Mieterhöhung von mindestens 100 % angekündigt wird oder die Modernisierungsarbeiten eine erhebliche Belastung für den Mieter darstellen. Der Vermieter muss also einen überzeugenden, objektiven Grund vorbringen, warum die Modernisierungsmaßnahmen nötig sind. 

Das gezielt „Herausmodernisieren“ von Mietern stellt nach dem neuen Beschluss eine Ordnungswidrigkeit dar, die den Vermieter Geldbußen von bis zu 100.000 € kosten kann. 

Weitervermietung zu sozialen Zwecken 

Durch das neue Mietrecht sind Mietverhältnisse, die soziale Gründe zur Grundlage haben und Personen mit dringend benötigtem Wohnraum versorgen, besser geschützt. Bisher waren solche Mietverhältnisse ohne Angabe von Gründen kündbar. Diese Wohnungen können nun von gemeinnützigen Organisationen der Wohlfahrtspflege oder juristischen Personen des öffentlichen Rechts angemietet werden, und dann Personen mit dringendem Bedarf nach Wohnraum überlassen werden. Diese Regelung gilt nicht für bereits bestehende Mietverhältnisse sondern nur für welchen, die nach dem 01.01.2019 abgeschlossen wurden. 

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